民泊規制が映す、観光立国の次のフェーズ

※本稿は2026年10月4日時点の公表資料に基づきます。検討中の方針・素案は、今後変更される可能性があります。

1. 民泊規制の効果を、どう確かめるか

2026年9月、新宿区は住宅宿泊事業の規制を強化する方針を公表しました[1]。住居系用途地域（主に住宅地として利用される地域）では営業を原則禁止し、商業系用途地域（商業施設やオフィスなどが集まる地域）では営業日数を年間120日に制限することなどを示し、既存施設にも経過措置を経て適用する考えです。各地でも制度の見直しが進んでいますが、既に成立・施行されたものと、現在も検討段階のものを分けて捉える必要があります。なお、本稿は2026年10月4日時点の公表資料に基づいています。

規制をめぐっては、住環境を守れるのか、事業者への影響はどうか、無届営業が増えないかといった議論があります。いずれも重要ですが、本稿で考えたいのは、規制によって住民の暮らしが実際に改善したかを、どのように確かめるかという点です。

そのためには、施行前の状況を記録し、施行後も同じ指標で追う準備が欠かせません。苦情件数だけでなく、施設数や稼働状況、行政の対応、宿泊供給や地域消費も確認する。制度の違いを整理したうえで、この評価の枠組みを考えます。

2. 「民泊」を支える三つの制度

「民泊」は一つの法制度の名称ではありません。観光庁は一般に、住宅の全部または一部を活用し、旅行者等に宿泊サービスを提供することを指すと説明しています[2]。営業に当たっては、住宅宿泊事業法の届出、国家戦略特別区域法に基づく特区民泊の認定、旅館業法の許可という三つの制度が関わります。

表1　民泊に関わる三つの営業制度

この違いは、規制の対象範囲を考えるうえで重要です。住宅宿泊事業への制限が、そのまますべての短期宿泊施設への制限になるわけではありません。一方、旅館業への移行も、手続きを変えるだけでは済みません。建築基準法上の住居専用地域などでは立地が制約され、その他の地域でも建物や消防設備等の基準を満たす必要があります。「住宅地」で一括りにせず、用途地域と建物の条件を確かめる必要があります。

2026年7月15日の国の技術的助言[5]は、住宅宿泊事業の区域・期間制限を検討する際の考え方を示しています。生活環境に重大な影響が生じ、他の方法では防ぎにくい場合など、強い制限の必要性を具体的に検討する趣旨です。これを、どこでも一律に禁止できる根拠と読むことは適切ではありません。影響の実態、代替策、既存事業者への経過措置を含め、地域の事情に即した説明が求められます。

3. 住環境への影響と、自治体ごとの対応

住民が直面する問題は、制度名よりも具体的です。夜間の騒音、ごみの出し方、共用部分の使い方、連絡先の不明確さなど、日常の暮らしの中に現れます。どの問題が、どの施設や運営形態で生じているのかを把握することが、対策の出発点になります。

観光庁が2022年3月に公表した実態調査[6]では、苦情を受けたことがある物件の割合は、家主居住型で6.6％、家主不在型で18.8％でした。また、家主不在型の割合は、マンションで96.9％、アパートで79.3％でした。管理者が現場にいるかどうかは、運営上の重要な論点といえます。

ただし、この調査は2021年11～12月に実施された回答物件ベースの調査です。「苦情を受けたことがある」という経験の有無を尋ねており、年間の発生率ではありません。立地、営業期間、稼働状況などの違いもあるため、家主の不在だけが苦情の原因だと断定することはできません。

ごみについても、家庭ごみとの混同を避け、自治体の事業系ごみのルールに沿った処理を徹底する必要があります。例えば江戸川区は、民泊から出るごみを事業系ごみとして扱い、区の家庭ごみ集積所に出さないよう案内しています[7]。処理方法は自治体によって異なるため、収集・保管・搬出の仕組みを施設ごとに確認することが重要です。

自治体の対応は、対象とする制度も、決定段階も異なります。墨田区では改正条例が2026年4月に[8]、渋谷区では同年7月に施行され[9]、大阪市では旅館業に関する改正条例が同年10月30日に施行される予定です[10]。豊島区の区域・期間制限は同年12月16日に施行されます[11]。一方、新宿区は方針段階、世田谷区は素案段階です。すべてを同じ規制として並べると、実際の違いが見えなくなります。

表2　自治体の対応は、制度と決定段階が異なる 

既存施設の扱いにも違いがあります。豊島区では、既存施設は区域制限による営業禁止の対象外となります。一方で、営業日・営業期間に関する制限は適用されます[11]。新宿区は既存施設への適用も含めた方針を示しています[1]。例外や経過措置を確認せずに、「新規だけ」「既存もすべて」と単純化することは避けたいところです。

• 豊島区（成立済み）　既存施設は区域による全期間制限の対象外。ただし、期間制限は既存施設にも適用されます。
• 新宿区（方針段階）　住居系用途地域での原則営業禁止などを検討。既存施設にも経過措置後の適用を予定しています。
• 世田谷区（素案段階）　家主居住などの条件を満たす事業を、区域・期間制限の例外とする仕組みを提案しています。

注：各自治体の対象区域・条件は異なる。新宿区と世田谷区は確定した制度ではない。

筆者が注目しているのは、世田谷区の素案です[12]。家主の居住などの条件を満たす事業を、区域・期間制限の例外とする仕組みが示されています。現場で管理できる運営をどう評価するかという論点が表れています。2026年10月4日時点では、9月15日から10月6日までの意見募集の期間中です。寄せられた意見と区の回答を確認する必要がありますが、意見募集の結果が住民全体の賛否をそのまま示すわけではありません。

4. 区域の制限と、個別の管理を組み合わせる

問題のある施設に個別対応する方法と、区域や期間を定めて営業を制限する方法は、それぞれに役割があります。個別対応には、状況の確認、事業者への連絡、改善指導、再確認といった継続的な業務が必要です。施設が急増すれば、行政の対応能力も問われます。

個別の対応が動き出した例もあります。京都市は2026年8月31日、旅館業施設の駐在義務や、対面による面接義務に違反したとして、5営業者に営業停止及び過料の処分を行い、同日公表しました[13]。駐在義務違反と面接義務違反の双方に該当する4営業者と、面接義務違反のみの1営業者です。京都市は2025年12月と2026年4月にも、駐在義務違反を理由とする処分を公表しています。個別の対応には手間がかかりますが、実行できないわけではありません。

運営条件そのものを見直す動きもあります。大阪市は2026年9月30日、旅館業法施行条例の改正を可決しました[10]。住居が存する建物で旅館業を営む場合に、建物の構造を原則として鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造とすること、宿泊者が施設を使用している間は営業者や従業者等が常駐することを求める内容です。構造の基準には申請の時期に応じた経過措置が置かれていますが、常駐義務には経過措置がなく、2026年10月30日から既存の許可施設にも適用されます。

常駐の有無によって扱いを変える設計は、すでに動いています[8]。墨田区は2026年4月1日、住宅宿泊事業に関する新たな条例と、旅館業法施行条例の改正を施行しました。旅館業については、営業施設内等に従事者が常駐することを義務づけています。住宅宿泊事業については、届出住宅内等に管理者が常駐する場合を除き、日曜日の正午から金曜日の正午までは事業を実施できません。常駐を前提に運営できるかどうかで、営業できる期間が変わる仕組みです。ただし対象は施行日以降に許可申請または届出が受理された施設で、既存施設には適用されません。同じ常駐義務でも、既存施設に及ぶかどうかは自治体によって異なります。

大阪市では、特区民泊の新規受付が2026年5月に終了しています[14]。住宅宿泊事業への制限は、旅館業など他の制度への移行を伴うことがあります。区域や日数の制限を考える際には、移行先の制度における運営条件も併せて見ておく必要があります。移行の実態は、各制度の許可・認定件数を継続して確認することで把握できます。

区域による制限は、住環境への影響を抑える手段になり得ます。ただし、禁止後も無届営業の監視や違反への対応は必要です。許可・届出施設の減少と、問題のある営業の把握・是正を併せて進める体制が求められます。管理の改善策には、連絡窓口と現地対応の確保、宿泊者への説明、ごみ処理の記録、騒音等の把握があります。ICTの活用では、取得情報や保存期間、プライバシーへの配慮も明確にし、問題発生時に対応できたかを確かめることが大切です。

予約サイトを通じた適法性の確認も重要です。日本では既に、住宅宿泊仲介業者等による届出番号等の確認・表示や、違法物件への対応に関する仕組みがあります。今後の課題は、これを新たにゼロから導入することではなく、自治体の届出・許可情報と掲載情報の照合を進め、無届・無許可の掲載を早く把握し、是正につなげることです。

規制の強さだけで効果は決まりません。区域の線引き、運営条件、個別指導、掲載情報の確認を、地域の実態と行政の対応能力に合わせて組み合わせる必要があります。

5. 施行前から、評価の準備を進める

規制の効果を判断するには、何を改善したいのかを具体的にする必要があります。騒音やごみの問題を減らすのか、夜間の対応を早めるのか、住宅としての利用を守るのか。目的ごとに、観察する指標も変わります。

表3　施行前後に継続して記録したい項目

施行前のデータがすべて後から取得できなくなるわけではありません。行政記録や既存統計から復元できるものもあります。一方、その時点の騒音、住民の受け止め、苦情への対応時間などは、記録していなければ再現が難しくなります。いまある資料を棚卸しし、不足する項目から記録を始めることが現実的です。個人・施設を特定する情報の取扱いに配慮し、データの定義と集計方法を統一することも欠かせません。

新宿区の公表値を例に、苦情件数の読み方を考えます[15]。令和5年度末の届出住宅数は2,166件、令和7年度末は3,749件で、約1.7倍です。一方、届出住宅に関する年度内の苦情・相談件数は299件から924件へ、約3.1倍になっています。令和6年度の値は住宅数3,070件、苦情・相談561件です。

図1　新宿区の届出住宅数と苦情・相談件数

苦情・相談件数を年度末の住宅数で単純に割ると、令和5年度は約0.138、令和7年度は約0.246で、約1.8倍です。施設数の増加だけでは説明しきれない動きが見えます。ただし、これは年間の稼働量を分母にした発生率ではありません。同じ施設への複数の相談もあり得るため、「苦情が起きた施設の割合」や「一施設の問題が何倍になったか」を示す数値としては使えません。

また、無届営業に関する苦情・相談は別集計で、令和5年度144件、令和6年度231件、令和7年度410件でした。令和7年度の届出住宅と無届営業に関する合計1,334件のうち、無届営業分は約31％です。届出施設だけを対象にした規制では扱いきれない課題があることも分かります。ただし、この構成比は新宿区の受付実績であり、全国の民泊にそのまま当てはめられるものではありません。

施行後に苦情が減っても、それだけで規制の効果とは断定できません。宿泊需要や稼働の変化、受付方法、住民への周知、他の対策も影響します。同じ季節の前年値や、条件が似た地域と比較し、可能であれば影響を受けない地域との変化の差も確かめる必要があります。隣接地域に問題が移っていないか、無届営業が増えていないかも併せて追うことが重要です。

評価は一度で終わらせず、短期には苦情と対応の変化を、中期には住民の評価や宿泊供給の変化を確認する。指標と確認時期を施行前に決めておくことで、結果を見てから都合のよい指標だけを選ぶことも避けられます。

6. 宿泊供給と地域消費への影響も測る

住環境の改善と併せて、規制が宿泊供給や地域の経済活動に与える影響も把握する必要があります。宿泊者の支出は、宿泊料だけではありません。飲食、買物、交通などに広がり、事業者の仕入れや雇用者の消費を通じた波及も生みます。当研究所でも、消費額の推計と産業連関分析を組み合わせた検討を進めています。

図2　経済活動の規模と規制による純影響の違い

参考になるのが、Airbnbの委託によるオックスフォード・エコノミクスの推計です。2025年9月16日の日本向け発表によれば[16]、2024年のAirbnb関連支出は日本のGDPに約7,700億円寄与し、約87,800人の雇用を支えたとされています。これはAirbnbに関連する経済活動の規模の推計であり、住宅宿泊事業法に基づく民泊だけの集計でも、規制によって失われる額の推計でもありません。

報告書も、他の需要への置き換わりを調整した純効果ではないと明記しています。民泊に泊まれなくなった旅行者が同じ地域のホテルに泊まれば、地域内に残る支出があります。近隣地域へ移れば影響の範囲が変わり、旅行そのものを中止すれば失われる支出が大きくなります。規制による純影響を測るには、こうした行動の違いを区別しなければなりません。

日本人の宿泊機会という視点も必要です。観光庁「旅行・観光消費動向調査」によれば[17]、2025年の日本人の国内宿泊旅行は、延べ旅行者数が2億9,997万人で前年比2.3％増、旅行消費額は21兆7,211億円で同6.8％増でした。1人1回当たりの旅行単価は7万2,412円で、同4.4％増です。消費額の伸びは、旅行者数の増加よりも単価の上昇による部分が大きいことになります。価格が上がるなかで、誰がどのような宿泊を選べているのかは、別に確かめる必要があります。

民泊はインバウンドだけに利用されるものではありません。家族やグループ、長期滞在など、ホテルとは異なる使われ方もあります。供給の減少が、誰の、どのような宿泊機会に影響したかまで見なければ、規制の影響を十分には捉えられません。
住環境の改善を金額に換算し、経済的な影響と一つの数字で比較することは簡単ではありません。無理に同じ単位にそろえるのではなく、苦情・騒音・住民評価と、宿泊供給・価格・地域消費を並べて確認する。それぞれの変化と推計の限界を示すことが、判断の透明性につながります。

7. 住民の暮らしを起点とする観光へ

民泊規制は、地域が受け入れる宿泊の量、場所、運営条件を見直す動きと捉えられます。ただし、自治体が観光の量を調整する初めての例ではありません。富士山の登山者数の制限など[18]、既に別の分野でも取組が進んでいます。民泊の場合は、住宅地での暮らしと宿泊のあり方を、より細かく設計する段階に入っているのです。

2026年3月27日に閣議決定された観光立国推進基本計画[19]も、観光の持続的な発展や地域との共生を重視しています。旅行者を増やすことに加え、住民が暮らし続けられる地域であることを、観光政策の成果として捉える必要があります。
その際、都市部と地方を同じ条件で扱うことは適切ではありません。宿泊施設が集中し住環境への負荷が高い地域と、宿泊の受け皿が不足する地域では、求められる対応が異なります。空き家の活用や地域への滞在を促す可能性も含め、場所と運営条件に応じた制度を考える必要があります。

規制は目的ではありません。目的は、そこに暮らす人が住み続けられ、そのうえで旅行者を迎えられることです。営業を制限した件数だけでは、その目的を達成したかは分かりません。
どこで、どのような条件なら、誰と共に観光を営めるのか。そして、その設計によって暮らしがどう変わったのか。施行前から記録し、施行後の結果を確かめ、必要に応じて制度と運用を見直す。この積み重ねが、住民の暮らしを起点とする観光の次のフェーズを支えると考えます。

参考文献・参照資料
［1］新宿区（2026年9月）「定例記者会見資料「住宅宿泊事業および旅館業における新たなルールについて」」
［2］観光庁「はじめに「民泊」とは（民泊制度ポータルサイト）」
［3］厚生労働省「民泊サービスと旅館業法に関するＱ＆Ａ」
［4］国土交通省（2016年11月）「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業の用に供する施設の建築基準法における取扱いについて（技術的助言）」
［5］厚生労働省・国土交通省・観光庁（2026年7月）「住宅宿泊事業法に規定する届出住宅に係るゼロ日規制等について（技術的助言）」
［6］観光庁（2022年3月）「住宅宿泊事業の実態調査」
［7］江戸川区（2026年8月）「住宅宿泊事業者（民泊）から出るごみについて」
［8］墨田区（2026年4月）「民泊対策を大幅強化、本日から「新条例」を施行」
［9］渋谷区（2026年3月）「渋谷区住宅宿泊事業の適正な運営に関する条例・規則（令和8年3月26日公布）改正の概要」
［10］大阪市（2026年9月）「大阪市旅館業法施行条例の一部を改正する条例」
［11］豊島区（2026年6月）「住宅宿泊事業法の条例を改正しました」
［12］世田谷区（2026年9月）「旅館業法施行条例（改正素案）及び住宅宿泊事業の適正な運営に関する条例（改正素案）区民意見提出手続」
［13］京都市（2026年8月）「違反宿泊施設の公表について」
［14］大阪市（2026年5月）「大阪市国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業の新規受付終了について」
［15］新宿区「住宅宿泊事業（民泊）の届出等の状況について」
［16］Airbnb／オックスフォード・エコノミクス（2025年9月）「オックスフォード・エコノミクスによるAirbnbの日本経済への貢献に関する調査」
［17］観光庁（2026年4月）「旅行・観光消費動向調査　2025年年間値（確報）」
［18］山梨県（2024年）「山梨県富士山吉田口県有登下山道の通行について（山梨県富士山吉田口県有登下山道設置及び管理条例・同施行規則）」
［19］観光庁（2026年3月）「観光立国推進基本計画（第5次）（令和8年3月27日閣議決定）」